В 2006 году Украинской строительной ассоциацией (УСА) была разработана и принята действующая ныне классификация жилья. Конечно, данный документ не является нормативным, а носит лишь рекомендательный характер. Для чего он нужен? Классификация представляет собой определенный свод так называемых правил игры, которые по большому счету должны работать на благо рынка недвижимости.
Таким образом, для определения класса украинской жилой недвижимости используется более 100 параметров, которые можно обобщить и выделить среди них 7 основных критериев:
-
месторасположение;
-
строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов;
-
обустройство здания и придомовой территории;
-
социальная инфраструктура здания;
-
материалы и оборудование;
-
техническая инфраструктура;
-
организация управления и эксплуатации.
Согласно утвержденной классификации на классы также делится жилье, а именно:
-
социальное;
-
эконом;
-
бизнес;
-
премиум;
-
де-люкс.
Многие утверждают, что изменение существующей классификации — нежелательное явление по двум основным причинам. Во-первых, частая смена правил — не самый лучший способ ведения бизнеса, а во-вторых, процесс разработки и обновления классификации — довольно трудоемкий процесс. Однако насколько справедливым может быть документ 10-летней давности и насколько четко он может отображать реалии столь быстро меняющегося бизнеса как рынок недвижимости.
Эксперты утверждают, что полностью переделывать классификатор совершенно необязательно, хотя некоторые пункты сегодня все же вызывают вопросы и их не мешает модернизировать. По большей части претензии возникли к пункту, который связан с месторасположением, его предлагают сделать более универсальным. Дело в том, что архитектура городов имеет тенденцию видоизменяться и эволюционировать в динамике, перемещая и разделяя деловую и историческую часть города. Также регулярно меняются технологии строительства жилых помещений. Еще одной из слабых сторон классификатора является показатель отнесения к классам, основанный на стоимости жилья. Валюта — довольно нестабильная единица, которая может подвергаться инфляции и т. д.
На сегодняшний день в Украине нет согласованной и принятой игроками рынка недвижимости процедуры пересмотра классификации, что необходимо было бы делать регулярно, к примеру, раз в два года.
Касательно сильных сторон классификации, то здесь следует упомянуть критерии, по которым определяется класс жилья. Хотя и здесь есть свои нюансы. Учитывая, что существующий документ несет исключительно рекомендательный характер и никакой ответственности застройщики не несут за нарушение тех или иных нормативов, к определению класса зачастую подходят с точки зрения маркетинга.
Следует признать, что сегодня в Украине нет ни одного жилого комплекса, который полностью соответствует классу «премиум», «бизнес» или «де-люкс». Каждый застройщик в борьбе за покупателя старается выделиться, в связи с чем он вкладывает что-то свое в понимание классификации и убеждает в этом покупателя. По большому счету принятые классы не дают четкого понимания о строящемся жилье, поэтому при покупке той или иной недвижимости потребителю приходится разбираться с нуля — из чего построен дом, по какой технологии, соответствует ли метраж их потребностям и т. д. Больше всего от этого страдают те покупатели, которые рассчитывают приобрести недвижимость, к примеру, бизнес-класса, но при этом жилье не соответствует всем критерием и цена, соответственно, завышена.
По мнению большинства экспертов в создании более понятной и прозрачной классификации может помочь расширение уже существующих классов. Эффективность такой практики уже давно доказана зарубежными строительными компаниями. У них существуют можно сказать промежуточные классы, например, бизнес-класс делится на 3 категории: высший, средний, низкий. Существует такая градация и для элитных домов: de luxe, luxe и premium или категории А, А-, В. В соседних странах бывшего СНГ существует категория комфорт-класс, которая находится на стыке бизнес и эконом-класса.
Нельзя не добавить, что введение и использование единой классификации повлияет на качество строительных объектов в лучшую сторону, что, в свою очередь, сделает строительную отрасль Украины привлекательной с инвестиционной точки зрения. Однако без законодательного утверждения, даже самая совершенная классификация будет существовать только на бумаге. Важно, чтобы этот документ был авторитетным и его придерживались все игроки рынка. Не лишним также будет создание прозрачного механизма, который будет осуществлять надзор, контролировать и способствовать развитию отрасли недвижимости.
